Immobilien: Die Blase platzte - die Anleger sind eingeseift

Vermutlich nur die Spitze des Eisberges sind die Schwierigkeiten der Immobilienfonds der Dr.Hanne-Unternehmensgruppe.Allenthalben platzen die Träume von "blühenden Landschaften" in den neuen Ländern - eingeseift sind die Anleger.Einer von ihnen erstattete Anzeige gegen Fonds-Chef Jürgen Hanne.Er hatte Kapitalanleger für die Finanzierung von Immobilien gewonnen, die nach dem Preisverfall bei Büromieten den Steuersparern und Renditejägern als sichere Anlage verkauft wurden: Hotels und Seniorenheime.Was dem Fondsgeschäft neuen Auftrieb verschaffen sollte, zog aber ganze Unternehmensgruppen an den Rand des Abgrundes.Betroffen auch das Sorat-Imperium, zerstrittener Geschäftspartner von Jürgen Hanne.

"Zur Pachthöhe sagt Herr Schwarz, daß diese mehr als 50 Prozent unter das derzeitige Niveau gesenkt werden sollte, da nicht mehr erwirtschaftet werden kann".So steht es im Protokoll der "Dr.Hanne Grundstücksgesellschaft mbH&Co zweite Good Night Inn KG" geschrieben.Der Referent ist ein Gutachter.Er hatte über den Wert von vier Objekten zu befinden: In Erfurt, Eisenach, Leipzig-Taucha und Melsungen.Da der Wert von Immobilien mit der Höhe ihrer Mieten steht und fällt, bedeutet die Halbierung der Pachten: Die Anleger haben die Hälfte ihres Vermögens (Buchwert) verloren.

Die rund 1513 "Zeichner" rekrutieren sich aus der Schar besserverdienender Ärzte und anderer Freiberufler mit hoher Steuerlast.Denn ein Teil ihrer Beteiligung an Immobilienfonds bekommen sie vom Fiskus zurück: erlassen von der Steuerschuld.Den anderen Teil zahlen sie bar ein.Während sie dafür an der Börse oder auf dem Rentenmarkt Zinsen bekämen, müssen sie bei diesen Fonds darauf verzichten.

Nicht besser erging es den 3422 Zeichnern der "Dr.Hanne Grundstücksgesellschaft mbH&Co erste Good Night Inn KG".Ihr Kapital finanzierte zusammen mit Bankkrediten die Errichtung von drei Hotels ebenfalls in den neuen Ländern und zwar in Leipzig-Taucha, Melsungen und Eisenach.Und auch in diesem Fall kommt der Gutachter zum selben Ergebnis: Mit den Häusern in diesen Lagen seien derzeit nicht einmal die Hälfte der einst veranschlagten Pachten zu erwirtschaften.

Nur wenn die Berlin Hyp ihr Darlehen "umschuldete", sei unter Umständen eine Ausschüttung von etwa 1,5 Prozent möglich.Dann zehrt der Fonds allerdings von der eigenen Substanz: Die Schulden des Fonds erhöhen sich dabei um eine "Vorfälligkeitsgebühr".Die verzehrt einen Großteil der Zinsdifferenz.Wenn der Fonds also von einem einst teuren, auf ein heute billiges Darlehen umschuldet, spart er nur einen Bruchteil der Zinsdifferenz.Mehr noch, damit der Fonds die dürftigen 1,5 Prozent ausschütten kann, muß außerdem die Tilgung der Bankschulden ausgesetzt werden.

Im Klartext: Die Kapitalanleger binden sich länger an den Fonds, und dieser hat weitaus höhere Schulden als einst geplant.Ob und wann ein Verkauf der hochverschuldeten Immobilie möglich ist, bleibt ungewiß.Sicher ist auch, daß ein großer Teil des Verkaufspreises dann für die Tilgung der Bankschulden einzusetzen ist.Den kleine Rest bekämen dann die Anleger.

Dieses Geschäftsgebahren mochte sich ein Anleger nicht gefallen lassen: Er forderte eine Rücknahme seines Anteilscheines.Als die Initiatoren der Hanne-Gruppe ihm das verweigerten, zeigte er Jürgen Hanne an.Das Strafermittlungsverfahren wegen des Verdachts des Kapitalanlagebetruges nach Paragraph 264 a Strafgesetzbuch war bei der Berliner Staatsanwaltschaft aktenkundig.Erst als der Fondsinitiator einen "Abnehmer" für den Anteilschein gefunden hatte, zog der Anleger seine Anzeige zurück.

Daß die Angelegenheit damit abgeschlossen wäre, mag der Sprecher der Staatsanwaltschaft weder bestätigen noch dementieren.Auch ohne Anzeige kann eine Staatsanwaltschaft bei begründetem Verdacht die Ermittlungen gegen Jürgen Hanne weiterführen.Grund dazu hätte er nach Angaben von "kapital-markt-intern".

Dem Informationsdienst für Anlageberater zufolge hatte Hanne "im Hotel-Fonds-Prospekt werbend auf einen Pachtvertrag mit der Stirling Hotels Corp.hingewiesen".Doch dieser solvente Hotel-Multi aus den USA habe bereits Mitte 1995 die Verträge mit Hanne gekündigt.Dennoch habe der Unternehmer die Fondsanteile mit dem alten Prospekt ohne Hinweis auf den Ausstieg des Betreibers weiterverkauft.

Dabei verschärfte die Rechtsprechung die Handhabe der "Prospekthaftung": In jüngeren Urteilen verlangen die Richter von Fondsinitiatoren klare Hinweise auf die Risiken einer Beteiligung von Anlegern am Fonds.Fehlen die, kann der Geschädigte gegen den Initiator vorgehen.Der Ausstieg eines solventen Betreibers erhöht die Risiken des Anlegers, denn ein erfahrener Pächter verspricht gute Einnahmen.

Pannen gab es in der Hanne-Unternehmensgruppe auch bei den fondsfinanzierten Seniorenresidenzen.Im Fall des Seniorenzentrums Hoppegarten-Neuenhagen blieben die Ausschüttungen an die Kapitalanleger aus, weil der Betreiber die Pachten nach einem Verkauf seiner Unternehmungen nicht überwies.Dessen Bank hatte die Konten verpfändet (siehe Tagesspiegel vom 29.Oktober).Sollte das Geldhaus die Mittel nicht freigeben, schüttet der Fonds auch in diesem Fall seinen Anlegern kein Geld aus.Verwunderlich außerdem: Als neuer Betreiber dient sich die Hanne-Unternehmensgruppe selbst an.Allerdings zu schlechteren Konditionen.

"Ein neuer Pachtvertrag mit einer Pacht von etwa 85 Prozent der alten Pacht ist nach Aussagen von Herrn Dr.Hanne wirtschaftlich vertretbar", steht im Protokoll der Gesellschafterversammlung.Pressevertretern dagegen macht der Fonds-Initiator gute Miene zum bösen Spiel: "Bei den erzielten Pachteinnahmen ergibt sich ein ähnlich positives Bild".Die Fachpublikation Heinz Gerlach, Direkter Anlegerschutz wertet die Wirren um Finanzierung und Betrieb des Seniorenheims schlicht als "Skandal".Ähnlich sehen das die Anleger.Sie zeigten Jürgen Hanne die gelbe Karte: "Die Geschäftsführung wurde mit 2204 Gegenstimmen und 70 Entlastungen für die Geschäftsjahre 1996 und 1997 nicht entlastet", hält das Protokoll fest.

Völlig ungewiß ist die Zukunft von weiteren fünf als Fonds finanzierte Seniorenresidenzen: In Straußberg, Fürstenwalde, Pirna, Magdeburg und Dresden.Auch in diesen Fällen sind Wirren um die Betreiber der Häuser Ursache für die Mißstände.Dafür will aber niemand verantwortlich sein.Jürgen Hanne schildert den Fall so: Es kam "bei den Unternehmen der Penz-Gruppe, insbesondere bei der Palladion Wohnstift GmbH und der PeWoBe Residenzen und Gästehäuser GmbH zu erheblichen Problemen, die schließlich zum Konkurs beider Gesellschaften führten.Dadurch kam es natürlich auch zu Pachtausfällen bei den von diesen Gesellschaften betriebenen Seniorenresidenzen.Die Verträge mit diesen Gesellschaften haben wir fristlos gekündigt."

Liegt der schwarze Peter damit, wo er auch hingehört: bei der sogenannte Penz-Gruppe? Zu dieser Gruppe zählen unter anderem die Sorat-Hotels und zahlreiche weitere Beteiligungsunternehmen.Doch der Anwalt der Gruppe bestreitet, daß sein Auftraggeber irgendetwas mit dem Betrieb der Seniorenresidenzen zu tun gehabt hätte: "Herr Penz empfindet das Manöver des Herrn Dr.Hanne als außerordentlich bedenklich.Alleinige Gesellschafterin der Palladion Wohnstift GmbH ist die R&G.(...).Beide Gesellschaften sind in den Unternehmensbereich Dr.Hanne voll integriert, diesem oblag allein die unternehmerische Führung.Die Funktion des Herrn Penz war und ist ausschließlich die eines Kapitaleigners (Minderheitsgesellschafter)."

Das schreibt Karl-Heinz Knauthe, Anwalt von Helmuth Penz.Und der Anwalt führt noch schärfere Geschütze auf: Dr.Hanne selbst sei es gewesen, der über die von ihm eingesetzten Geschäftsführer die Anträge auf Eröffnung der Konkursverfahren der Betreibergesellschaften gestellt habe.Auch die nicht gezahlten Pachten seien auschließlich Maßnahmen "im Bereich von Herrn Dr.Hanne".

Welche der zwei streitenden Parteien auch Recht behält, sicher ist, daß wiederum die Kapitalanleger die Zeche zahlen.Denn derzeit verhandeln die einstigen Geschäftspartner einen Vergleich aus.Demnach sollen nur etwa die Hälfte der ausstehenden Pachten an den Fonds fließen.Wie unter solchen Umständen die Bewirtschaftung der Residenzen in geordneten Bahnen verlaufen soll, dieser Frage geht keiner der Beteiligten nach.Die Annahme liegt aber wohl nahe, daß durch den ständigen Wechsel von Betreibern und damit von Personal auch die eingemieteten Senioren die Leidtragenden sind - von den Steuerzahlern ganz zu schweigen.

Sicheres Geld für den Initiator - bittere Pillen für den Anleger

Zum Klischee des Unternehmers zählt es, daß er das Risiko nicht scheut und sich sein Mut zur eigenen Courage bezahlt macht.Vorurteile haben mit der Wirklichkeit aber nicht gar so oft etwas gemein.Dies gilt zumal für Unternehmer, die die Gunst der Stunde Anfang der Neunziger Jahre in den neuen Ländern ergriffen.

Wer damals Besserverdienenden das Ersparte abluxte, ihnen üppige Steuervorteile und reichlich "Zinsen" (Ausschüttungen) für das in Immobilien angelegte Kapital versprach, der hat heute sein Scherflein im Trockenen - auch wenn er alle Erwartungen enttäuschte.Denn Initiatoren Geschlossener Immobilienfonds gingen kein Risiko ein: Das wälzten sie ab auf Kapitalanleger.Die zahlen heute die Zeche - und bescheren Fondsinitiatoren wie der Dr.Hanne Unternehmensgruppe weiterhin Geschäfte.Das geht so

Tatsachen schaffen.Bei acht der von Dr.Hanne seit 1993 aufgelegten Geschlossenen Immobilienfonds werfen die Pachten von Hotels und Seniorenresidenzen nicht genug ab, um die Zinsen für Kredite und Anlegekapital zu bedienen.Die Anleger müssen auf ihre "Zinsen" (Ausschüttungen) verzichten.

Aus der Verantwortung stehlen.Die Fondsinitiatoren haben eine banale Erklärung."Die allgemeine, wirtschaftlich schlechte Lage hat sich nachhaltig auf den ostdeutschen Hotelsektor ausgewirkt, so daß die vorgesehenen Belegungsraten nicht erreicht werden konnten", das verkündet Jürgen Hanne den enttäuschten Anlegern auf einer Versammlung.Ein Gutachter stimmt ein: "Die Idee der Low-Budget-Hotels war 1993/94 neu und marktgerecht, es haben sich jedoch viele neue Anbieter dieser Idee angeschlossen." Der Mann im Sold der Initiatoren stellt seinen Auftraggebern ein gutes Zeugnis aus: "daß sich das Produkt nicht bewährt hat, war zum damaligen Zeitpunkt nicht vorhersehbar".

Die Kastanien zum eigenen Vorteil aus dem Feuer holen.Die "Auffangstrategie" ist intelligent.Die Fondsinitiatoren sind auch beteiligt an der Betreibergesellschaft des Hotels (beim Fonds "Erste Good Night Inn KG") oder der Seniorenresidenzen (beim Fonds Straußberg).Das Geschäft wollen sie weiterführen.Sie bieten einen neuen Vertrag an, wollen aber nur wenig Pacht zahlen.So bekommen Anleger auch in den nächsten Jahren nur einen Teil der einst versprochenen "Zinsen" für ihr Kapital.Im Idealfall bewegt Hanne die Geldgeber sogar dazu, mehrere Jahre ganz auf Ausschüttungen (Zinsen) zu verzichten (im Fall "zweite Good Night Inn KG").Begründung: Das Hotel müsse besser ausgestattet werden - dabei wurde das Haus vor nur vier (sic!) Jahren errichtet.Auch diese Baumaßnahmen zahlen die Anleger.Die billigeren Pachten und die baulichen Veränderungen kommen dem Betreiber zugute: wiederum Beteiligungsgesellschaften von Jürgen Hanne. ball